如何看待一线／新一线城市成为最受关注的酒店投资市场？

从大的城市格局看，中国正在形成明确的中心城市格局以及环绕中心城市的城市群。一线／新一线城市构筑了中国中心城市的格局，中心城市拥有大规模的人口聚集，且人口净流入仍然在持续中。中心城市拥有最完善的交通、医疗和教育资源，显然是人们高质量生活所需的必要保障。同时，中心城市在现代化高品质生活方式的基础配置上（如公园、运动健康、休闲、文化艺术及博物馆等）也呈现出强劲的发展态势。这一切都意味着高质量的消费人口均流向一线／新一线城市及周边环绕的城市集群。酒店投资，尤其是高档酒店投资，向高质量消费人口靠拢，是必然的选择。这些趋势和特征在几乎所有的发达国家都已发生。另一方面，酒店业的供给市场受各地方供地政策影响较大，二线／三线城市仍有庞大的新增供给，将对这些市场未来五到十年的业绩表现产生持续影响。当土地增值预期减弱，投资者也必然回归，更为理性地评估在中高风险市场进行酒店投资的策略。

基于当前的市场环境，酒店类存量改造，最重要的考量因素有哪些？

从大环境来看，一线市场以及部分二线市场的成熟商圈，已经有越来越多的酒店进入到存量改造的周期；此外，主要一二线城市的新区建设基本告一段落，政府着手将资源投放到老城区的改造升级中，以改善老城区的基础设施和居住环境，基于老城更新而孕育的新型住宿业态导入也成为趋势。

酒店类存量改造，最重要的是产品定位以及与产品匹配的空间和交通动线优化。20年前投资开发的酒店，城市商业配套尚不成熟，酒店往往采用全功能全服务配置，而在当下，许多空间功能已经被周边发展起来的商业配套所取代。因此，重新优化空间用途是很重要的策略。

酒店的规划设计中，净水系统、中央空调/新风系统、生活热水系统的设计和设备选用是提升入住体验感的重要一环。安全、清洁、舒适、便捷和节能是衡量酒店舒适系统的基本标准，在后疫情时代人们最关心疫情的反复和公共场所的安全性问题，消费者对入住酒店的水质和呼吸方面的安全问题有了刚需，国家也出台了对酒店用水、用风、用热的规范性标准，酒店在规划舒适系统方案时不仅要考虑到节能环保等长远发展的需求，也不能忽视对消费者的安全保障。